어려운 부동산 용어 정리 ( 대출용어 및 hug대출, hf대출)

이사를 준비하면서 전세대출을 알아보는데, 여러 부동산 용어가 저를 너무 헷갈리게 하덥디다...

그래서 부동산 용어를 검색하던 중 좋은 사이트와 내용 공유합니다. :-)

 

[목 차] 
1. 실거래가 vs 기준시가 vs 시가표준액의 의미

2. 공시가, 공시지가, 공시가격의 의미

3. 감정평가액의 의미

4. 대출관련 용어 ( LTV, DTI, DSR) 

 

1. 실거래가 vs 기준시가&시가 vs 시가표준액의 의미

   1) 실거래가

• 실제 매매가 이루어진 금액.
• 정부가 부동산에 세금을 부과할 때는 실거래가보다 객관적인 가격인 시준시가, 시가표준액, 공시가를 기준으로 삼는다. 

  2) 기준시가

• 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세와 같은 국세를 부과하기 위한 기준
• 정확한 기준 시가는 국세청 홈택스에서 확인할 수 있음.  

  3)  시가

• 기준만 뺀 "시가"는 실거래가의 평균 
• 실거래가 가격이 쌓여 일반적으로 거래되는 가격 수준

  4) 시가표준액 

• 기준시가와 마찬가지로 세금 책정을 위한 가격
• 국세가 아닌 취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등의 지방세를 부과하기 위한 기준 
• 위택스 또는 지자체 홈페이지에서 확인 가능

2. 공시가, 공시지가, 공시가격의 의미

  1) 공시가 

• 세금을 책정하기 위해 정부에서 공시하는 가격
• 토지의 공시가 = 공시지가 / 주택의 공시가 = 공시가격
• 종합부동산세, 재산세와 같은 보유세의 산정 기준 및 건강보험료 산정 기준  ex, 재산이 증가하면 건강보험료도 증가함. 

  2) 공시지가

• 건축물을 제외한 순수 땅값만을 평가한 단위면적당 가격
• 전국 모든 토지를 일일히 평가하는 것은 어렵기 때문에 표본을 선정한 후 이를 토대로 각 시/군/구에서 개별 토지의 가격을 산정함. 
• 표본의 공시가격 = 표본공시지가 / 표준공시지가를 기준으로 산정한 개별토지 가격 = 개별공시지가

  3) 공시가격 

• 단독주택의 가격 & 세대별 전수조사를 통해 산정한 공동주택가격으로 나뉘어 공시됨. 
• 단위면적당 가격 
• 공시가는 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미에서 확인가능 (https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)

3. 감정평가액의 의미

• 감정평가사들이 재산의 경제적 가치를 판정한 금액
• 토지 감정평가액은 공시지가의 100%에 토지 면적을 곱하고, 건물의 감정평가액은 연식에 따른 평당 예상 가격에 건물 연면적을 곱함.
• 감정평가액의 총액은 토지감정평가액 + 건물감정평가액 으로, 보통 세금보다 은행에서의 대출이나 경매를 할 때 대출 금액 한도나 최저 입찰가 등의 기준으로 사용됨. 

4. 대출관련 용어 

  1) 담보인정비율, LTV (Loan Value Ratio) 

• 담보 물건의 실제 가치 대비 대출 금액 비율
• EX. 1억짜리 주택의 LTV가 60%로 적용되면, 주택담보대출을 6천만원까지만 빌릴 수 있다는 의미

  2) 총부채상환비율, DTI (Debt To Income) 

• 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액의 비율
  * 원리금 상환액이란  원금과 이자를 함께 상환하는 개념
• EX. 연간 소득 5000만원, DTI를 40%로 설정할 경우, 총 부채의 연간 원리금 상한액이 2000만원을 초과하지 않도록 부동산 대출 상한가를 제한함. 1년에 갚는 원금+이자가 2000만원이 되어서는 안됨. 

  3) 총부채원리금상환비율, DSR(Debt Service Ratio) 

• 총소득 대비 대출 원리금에 더해 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율 .
• DTI보다 더 보수적임. 금융부채까지 포함되어 대출 한도가 더 축소됨. 

 

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